Darf der Vermieter eine Untermiete in der Schweiz verbieten? (Art. 262 OR)

Nein, ein Vermieter oder eine Liegenschaftsverwaltung darf in der Schweiz eine Untermiete nicht willkürlich oder pauschal verbieten. Nach Art. 262 Abs. 1 des Schweizer Obligationenrechts (OR) hat jeder Mieter das grundsätzliche gesetzliche Recht, die Mietsache ganz oder teilweise unterzuvermieten. Zwar ist die Zustimmung des Vermieters zwingend einzuholen, doch darf der Vermieter diese Zustimmung gemäss Art. 262 Abs. 2 OR ausschliesslich aus drei gesetzlich abschliessenden Gründen verweigern: wenn der Mieter die Bedingungen nicht offenlegt, wenn der Untermietzins missbräuchlich ist oder wenn dem Vermieter wesentliche Nachteile entstehen.

1. Warum ein generelles Untermietverbot im Mietvertrag unwirksam ist

In vielen älteren oder standardisierten Mietverträgen findet sich die Formulierung, dass eine Untervermietung grundsätzlich untersagt sei oder im freien Belieben des Vermieters stehe. Das Bundesgericht hat jedoch mehrfach klargestellt:

a) Zwingender Schutzcharakter von Art. 262 OR

Das Recht zur Untermiete ist ein halbzwingendes Recht zugunsten des Mieters. Eine Vertragsklausel, die dieses Recht im Voraus generell ausschliesst oder über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus erschwert, ist nach Schweizer Recht ungültig (nichtig). Der Mieter behält stets das Recht, ein konkretes Untermietgesuch einzureichen.

b) Die drei einzigen gesetzlichen Verweigerungsgründe

Gemäss Art. 262 Abs. 2 OR ist die Aufzählung der Ablehnungsgründe abschliessend (numerus clausus). Liegt keiner dieser drei Gründe vor, muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen. Eine Verweigerung ohne Vorliegen eines dieser Gründe stellt einen Vertragsbruch dar.

2. Die drei gesetzlichen Ablehnungsgründe nach Art. 262 Abs. 2 OR

Um rechtssicher zu agieren, müssen Hauptmieter genau verstehen, unter welchen Umständen eine Liegenschaftsverwaltung das Gesuch rechtmässig ablehnen darf:

Grund 1: Weigerung, die Bedingungen bekanntzugeben (Art. 262 Abs. 2 Bst. a OR)

Der Mieter ist gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter vollständige Auskunft über die Modalitäten der Untermiete zu erteilen. Dazu gehören die Personalien des Untermieters, die genaue Dauer, die Nutzungsart sowie die Höhe des vereinbarten Untermietzinses samt Nebenkosten. Weigert sich der Mieter, diese Angaben offenzulegen oder einen Vertragsentwurf vorzulegen, darf der Vermieter die Zustimmung verweigern.

Grund 2: Missbräuchliche Bedingungen und überhöhter Mietzins (Art. 262 Abs. 2 Bst. b OR)

Der Mieter darf aus der Untermiete keinen ungerechtfertigten finanziellen Gewinn schlagen. Ein Untermietzins gilt in der Schweizer Rechtsprechung als missbräuchlich, wenn er den anteiligen Hauptmietzins ohne sachliche Rechtfertigung spürbar übersteigt. Bei möblierten Zimmern ist ein Zuschlag von maximal 10 bis 20 Prozent für Mobiliarabnutzung und Nebenkosten (Strom, WLAN) zulässig. Jeder darüber hinausgehende Reingewinn berechtigt den Vermieter zur Ablehnung.

Grund 3: Wesentliche Nachteile für den Vermieter (Art. 262 Abs. 2 Bst. c OR)

Ein wesentlicher Nachteil liegt vor, wenn durch die Untervermietung konkrete Beeinträchtigungen drohen. Typische Beispiele sind:

• Überbelegung: Wenn beispielsweise eine 2-Zimmer-Wohnung an eine vierköpfige Familie oder eine Gross-WG untervermietet werden soll.
• Zweckentfremdung / Gewerbliche Nutzung: Wenn eine reine Wohnzone für gewerbliche Kundenfrequenzen, laute Musikproben oder gewerbliche Airbnb-Dauervermietung genutzt werden soll.
• Fehlender Rückkehrwille: Wenn der Hauptmieter die Wohnung dauerhaft verlässt und die Wohnung spekulativ oder ohne jegliche Absicht auf Rückkehr untervermietet (sogenannte unechte Untermiete).

3. So holen Sie die Zustimmung der Liegenschaftsverwaltung korrekt ein

Um Verzögerungen und Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Hauptmieter ein strukturiertes Vorgehen wählen:

1. Schriftliches Gesuch einreichen: Senden Sie einen Brief (vorzugsweise per Einschreiben oder mit bestätigtem E-Mail-Empfang) an die Verwaltung.
2. Vertragsentwurf beilegen: Fügen Sie eine Kopie des vorbereiteten Schweizer Untermietvertrags bei, aus dem Mietzins, Nebenkosten und Vertragsdauer eindeutig hervorgehen.
3. Personalien angeben: Nennen Sie vollständigen Namen, Geburtsdatum, Beruf und Kopie der Identitätskarte des Untermieters.
4. Angemessene Frist setzen: Setzen Sie der Verwaltung eine Frist von zwei bis drei Wochen zur schriftlichen Stellungnahme.

4. Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung unberechtigt verweigert?

Lehnt die Liegenschaftsverwaltung das Gesuch pauschal oder mit unbegründeten Argumenten ab, sollten Sie keinesfalls resignieren oder heimlich untervermieten. Es stehen Ihnen klare rechtliche Schritte offen:

a) Kostenloses Verfahren vor der Schlichtungsbehörde

Als Mieter können Sie an die örtlich zuständige Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse gelangen und die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung verlangen. Das Schlichtungsverfahren ist für beide Parteien vollkommen kostenlos.

b) Schadenersatzpflicht des Vermieters

Verweigert der Vermieter die Zustimmung grundlos und entsteht dem Hauptmieter dadurch ein bezifferbarer finanzieller Schaden (beispielsweise weil er während eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts den vollen Mietzins weiterbezahlen muss), kann der Mieter Schadenersatz geltend machen.

Häufige Fragen zum Untermietverbot in der Schweiz