Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters in der Schweiz: Konsequenzen & Kündigungsrisiken (Art. 257f OR)

Wer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Zimmer ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untervermietet, begeht eine schwere Vertragsverletzung. Gemäss Art. 262 Abs. 1 des Schweizer Obligationenrechts (OR) ist das Einholen der Erlaubnis zwingend vorgeschrieben. Bei einer heimlichen oder eigenmächtigen Untervermietung riskiert der Hauptmieter nach Art. 257f Abs. 3 OR eine ausserordentliche Kündigung mit nur 30 Tagen Frist, die gerichtliche Verpflichtung zur Herausgabe aller erzielten Untermietgewinne (Art. 423 OR) sowie die unbeschränkte persönliche Haftung für sämtliche durch den Untermieter verursachten Schäden.

1. Führt eine Untermiete ohne Zustimmung sofort zur Kündigung?

Viele Mieter befürchten den sofortigen Verlust ihrer Wohnung, wenn die Verwaltung zufällig erfährt, dass eine dritte Person in der Wohnung lebt. Das Schweizer Mietrecht sieht jedoch strenge Schutzmechanismen vor:

a) Die zwingende schriftliche Abmahnung (Art. 257f Abs. 3 OR)

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht von heute auf morgen fristlos auflösen, bloss weil das Untermietgesuch nicht vorab eingereicht wurde. Das Bundesgericht verlangt zwingend eine formelle, schriftliche Abmahnung. Darin muss der Vermieter den Mieter unmissverständlich auffordern, die unbewilligte Untermiete entweder innert angemessener Frist (in der Regel 30 Tage) zu beenden oder die vollständigen Unterlagen zur nachträglichen Prüfung nach Art. 262 OR einzureichen.

b) Grundsatz der materiellen Berechtigung

Hätte der Vermieter die Zustimmung bei rechtzeitiger Anfrage erteilen müssen (weil der Mietzins fair ist und keine Nachteile vorliegen), liegt lediglich ein formeller Fehler vor. Reicht der Mieter nach der Abmahnung sofort den vollständigen Untermietvertrag nach, muss der Vermieter die Zustimmung erteilen. Eine Kündigung wäre in diesem Fall treuwidrig und vor der Schlichtungsbehörde anfechtbar.

2. Die vier rechtlichen Konsequenzen einer unberechtigten Untermiete

Verweigert der Mieter die Offenlegung oder liegt ein echter Verweigerungsgrund nach Art. 262 Abs. 2 OR vor, greifen schwerwiegende rechtliche Sanktionen:

Konsequenz 1: Ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR

Ignoriert der Mieter die schriftliche Abmahnung des Vermieters und setzt die unerlaubte Untermiete fort, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats vorzeitig kündigen. Bei Wohnungen ist dafür das amtliche Kündigungsformular des Kantons zwingend vorgeschrieben.

Konsequenz 2: Gewinnherausgabe an den Vermieter (Art. 423 OR & Bundesgerichtsurteil)

Hat der Hauptmieter aus der geheimen Untervermietung einen finanziellen Gewinn erzielt (beispielsweise durch gewerbliche Zimmervermietung via Airbnb oder durch Erhebung eines missbräuchlichen Untermietzinses), steht dieser Gewinn nach den Grundsätzen der unechten Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 423 Abs. 1 OR) dem Vermieter zu. Das Schweizer Bundesgericht (BGE 126 III 69 und BGer 4A_594/2012) hat entschieden, dass der Mieter den gesamten Reingewinn an den Eigentümer abliefern muss.

Konsequenz 3: Volle persönliche Haftung für Schäden und Immissionen

Der Untermieter hat keinen direkten Vertrag mit dem Vermieter. Verursacht der Untermieter Schäden an Parkett, Wänden oder Küchengeräten oder stört er die Hausruhe, haftet der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber vollumfänglich und unbeschränkt gemäss Art. 101 OR (Haftung für Hilfspersonen).

Konsequenz 4: Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsschutzes (Art. 272a OR)

Kündigt der Vermieter infolge einer missachteten Abmahnung gestützt auf Art. 257f OR, schliesst das Gesetz die Erstreckung des Mietverhältnisses ausdrücklich aus (Art. 272a Abs. 1 Bst. b OR). Der Mieter erhält vor der Schlichtungsbehörde keine Nachfrist, um eine neue Wohnung zu suchen.

3. Notfall-Leitfaden: Untermiete nachträglich genehmigen lassen

Wurden Sie von der Verwaltung kontaktiert oder abgemahnt, sollten Sie unverzüglich und proaktiv reagieren, um eine Kündigung abzuwenden:

1. Ruhe bewahren und Frist einhalten: Reagieren Sie stets vor Ablauf der in der Abmahnung gesetzten Frist schriftlich.
2. Vollständigen Vertrag nachreichen: Legen Sie einen detaillierten Schweizer Untermietvertrag vor, der Mietzins, Nebenkosten und Möblierungszuschlag transparent ausweist.
3. Identität des Untermieters offenlegen: Senden Sie die Personalien sowie eine Ausweiskopie des Untermieters an die Liegenschaftsverwaltung.
4. Rückkehrabsicht belegen: Erläutern Sie den sachlichen Grund der Untermiete (befristeter Auslandsaufenthalt, Studiensemester, Projektarbeit) und bestätigen Sie Ihren Rückkehrwillen.
5. Bereitschaft zur Anpassung signalisieren: Sollte der Untermietzins nach Ansicht der Verwaltung zu hoch sein, erklären Sie sich schriftlich zu einer sofortigen Anpassung bereit.

4. Welche Rechtslage gilt für den Untermieter?

Für die Person in Untermiete birgt eine heimliche Untervermietung erhebliche Risiken:

a) Kein Schutz vor Ausweisung durch den Eigentümer

Zwischen dem Untermieter und dem Haupteigentümer besteht kein direktes Vertragsverhältnis. Kündigt der Vermieter dem Hauptmieter wirksam gestützt auf Art. 257f OR, verliert der Hauptmieter sein Nutzungsrecht. Damit verliert automatisch auch der Untermieter jedes Recht zum Verbleib und muss die Wohnung räumen.

b) Schadenersatzansprüche gegen den Hauptmieter

Wird der Untermieter vorzeitig aus der Wohnung gewiesen, weil der Hauptmieter keine Erlaubnis eingeholt hat, begeht der Hauptmieter eine Vertragsverletzung gegenüber dem Untermieter. Der Untermieter kann vom Hauptmieter sämtliche Umzugskosten, Mehrkosten für eine Notunterkunft sowie allfällige Schadenersatzforderungen einklagen.

Häufige Fragen zur Untermiete ohne Zustimmung in der Schweiz