In der Schweiz kann eine Liegenschaft (Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung) durch ein formgültiges Testament entweder im Rahmen einer Erbeinsetzung (Zuweisung einer Erbquote an einen Miterben) oder als Vermächtnis / Legat (direkte Zuweisung des Grundstücks an eine bestimmte Person gemäss Art. 484 ZGB) vererbt werden. Zudem können Erblasser dem überlebenden Ehepartner oder Konkubinatspartner ein Wohnrecht (Art. 776 ZGB) oder eine Nutzniessung (Art. 745 ZGB) einräumen.

Bei der Vererbung von Grundeigentum müssen zwingend die gesetzlichen Pflichtteile der Nachkommen (Art. 470 ZGB nach der Erbrechtsreform 2023) beachtet werden. Übersteigt der Verkehrswert der Immobilie die frei verfügbare Quote, muss der Begünstigte den übrigen pflichtteilsgeschützten Erben einen finanziellen Ausgleich zahlen, um eine Herabsetzungsklage (Art. 522 ZGB) zu vermeiden.

Wichtigste Erkenntnisse auf einen Blick:

  • Zuweisungsarten: Zuweisung als Vermächtnis (Legat) mit Ausgleichszahlung oder Teilungsvorschrift (Art. 608 ZGB) für die Erbengemeinschaft.
  • Pflichtteilsschutz der Kinder: Seit dem 1. Januar 2023 beträgt der Pflichtteil der Nachkommen 1/2 ihres gesetzlichen Erbanspruchs (Art. 471 ZGB).
  • Schutz des Partners: Einräumung von Nutzniessung oder Wohnrecht sichert das lebenslange Verbleiben im Eigenheim, ohne dass die Liegenschaft verkauft werden muss.
  • Grundbucheintrag: Die Eigentumsübertragung erfolgt nach der Testamentseröffnung mittels Erbbescheinigung (Art. 656 Abs. 2 ZGB).

Immobilienklauseln rechtssicher im Testament formulieren

Nutzen Sie unsere anwaltlich geprüfte Schweizer Vorlage und Anleitung, um Liegenschaften, Wohnrechte und Nutzniessung fehlerfrei zu regeln.

Schweizer Testament-Vorlage & Anleitung herunterladen

1. Die 3 Wege, Wohneigentum im Testament zu vererben

Grundeigentum bildet in vielen Schweizer Nachlässen den grössten Vermögenswert. Erblasser können im Testament aus drei juristischen Gestaltungsmöglichkeiten wählen:

Instrument Rechtsnatur Wirkung für Begünstigte
Teilungsvorschrift (Art. 608 ZGB) Anordnung für die Erbengemeinschaft Ein Erbe erhält die Liegenschaft unter Anrechnung auf seinen Erbteil zugewiesen.
Vermächtnis / Legat (Art. 484 ZGB) Direkter schuldrechtlicher Anspruch Begünstigter (auch Nichterbe) erhält das Eigentum direkt, ohne für Nachlassschulden zu haften.
Nutzniessung / Wohnrecht (Art. 745 / 776 ZGB) Dienstbarkeit / Dingliches Nutzungsrecht Partner darf das Haus lebenslang bewohnen oder vermieten; Eigentum geht an die Kinder über.

Lesen Sie in diesem Zusammenhang auch unseren Ratgeber über die Pflichtteile im Schweizer Erbrecht nach der Reform 2023.

Praxis-Tipp: Unklare Formulierungen zur Immobilienbewertung führen häufig zu jahrelangen Erbstreitigkeiten. Mit unserer Schweizer Testament-Vorlage und Ausfüllanleitung legen Sie transparente Zuweisungs- und Bewertungsmethoden fest, die Ihre Familie vor Streit schützen.

2. Nutzniessung vs. Wohnrecht: Was ist der Unterschied?

Erblasser möchten häufig sicherstellen, dass der Ehe- oder Lebenspartner nach dem eigenen Ableben im gemeinsamen Haus wohnen bleiben kann, ohne dass die Liegenschaft verkauft werden muss:

  • Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB): Der Nutzniesser darf die Liegenschaft selbst bewohnen oder an Dritte vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Im Gegenzug trägt er den gewöhnlichen Unterhalt, die Hypothekarzinsen und die Steuern.
  • Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB): Das Wohnrecht ist rein höchstpersönlich. Der Berechtigte darf die Räume ausschliesslich selbst bewohnen und nicht weitervermieten.

Wer auch für den Fall einer schweren Krankheit oder Demenz im Alter vorsorgen möchte, sollte zeitgleich zur Nachlassregelung einen Schweizer Vorsorgeauftrag errichten.

3. Ablauf der Eigentumsübertragung im Grundbuch

  1. Schritt 1: Amtliche Testamentseröffnung: Nach dem Todesfall eröffnet die zuständige Behörde das Testament und stellt den Erben die Testamentseröffnungsverfügung zu.
  2. Schritt 2: Ausstellung des Erbscheins: Die Erbschaftsbehörde stellt die offizielle Erbbescheinigung (Art. 559 ZGB) aus, welche die Rechtsnachfolge belegt.
  3. Schritt 3: Grundbuchanmeldung: Die Erben oder der Willensvollstrecker melden den Eigentumsübergang beim kantonalen Grundbuchamt an (Art. 656 Abs. 2 ZGB).
  4. Schritt 4: Hypothekarübernahme & Ausgleich: Die Tragbarkeit der bestehenden Hypothek wird mit der finanzierenden Bank geregelt und allfällige Ausgleichszahlungen an Miterben werden vollzogen.

Häufig gestellte Fragen

Welcher Wert gilt für die Immobilie bei der Erbteilung (Verkehrswert vs. Steuerwert)?

Im Schweizer Erbrecht ist für die Pflichtteilsberechnung und die Erbteilung grundsätzlich der Verkehrswert (Marktwert) im Zeitpunkt des Todes massgebend (Art. 617 ZGB), nicht der meist deutlich tiefere kantonale Steuerwert.

Fällt bei der Vererbung eines Hauses an direkte Nachkommen Erbschaftssteuer an?

In fast allen Schweizer Kantonen (ausser Schwyz, wo es gar keine Erbschaftssteuer gibt, und dem Kanton Waadt / Luzern in Spezialfällen) sind Ehepartner und direkte Nachkommen vollständig von der Erbschaftssteuer befreit. Konkubinatspartner zahlen hingegen je nach Kanton bis zu 50 % Steuer.

Kann man die Übernahme einer mit Hypotheken belasteten Liegenschaft verweigern?

Ja. Erben haften solidarisch für Hypothekarschulden. Wenn die Liegenschaft überschuldet ist, können die Erben die gesamte Erbschaft innerhalb von 3 Monaten ausschlagen (Art. 566 ZGB).

Jetzt Wohneigentum im Testament rechtssicher regeln

Laden Sie jetzt die aktuelle Schweizer Vorlage inklusive Schritt-für-Schritt-Anleitung herunter und schützen Sie Ihre Immobilie und Familie zuverlässig.

Jetzt Vorlage & Anleitung herunterladen