En Suisse, l'état des lieux d'entrée et de sortie constitue la preuve déterminante pour consigner l'état réel des locaux loués, répertorier les défauts préexistants, relever les compteurs et inventorier le mobilier lors d'une sous-location. Selon l'article 267a du Code des obligations (CO), le locataire principal est tenu de vérifier l'état du logement dès la restitution et d'aviser immédiatement le sous-locataire des dégâts dont il répond. En l'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire, la loi présume que le sous-locataire a reçu les locaux en bon état, ce qui expose régulièrement les parties à des litiges insolubles lors de la libération de la garantie de loyer (art. 257e CO).

Points clés sur l'état des lieux en sous-location :

  • Protection probatoire à l'entrée : Relever scrupuleusement les rayures, taches et trous de chevilles existants pour éviter que le sous-locataire n'en soit tenu responsable à la sortie.
  • Inventaire du mobilier loué : Dans le cadre d'une chambre ou d'un logement meublé, lister chaque équipement et vérifier son parfait état de marche.
  • Avis des défauts immédiat (art. 267a CO) : Le locataire principal doit signaler les dégâts immédiatement lors de la remise des clés sous peine de déchéance de ses droits.
  • Usure normale vs usure excessive : L'usure normale est comprise dans le loyer ; les indemnisations doivent appliquer le tableau d'amortissement de l'ASLOCA.
  • Restitution de la garantie (art. 257e CO) : Un constat de sortie sans réserve signé des deux parties permet à la banque de débloquer immédiatement la caution.
Vérifié selon le Code des obligations suisse (Bail à loyer art. 253 à 274g CO) par l'équipe juridique d'onlinedokument.ch.

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1. Les 5 mentions indispensables de l'état des lieux en droit suisse

Pour garantir une valeur juridique incontestable devant la commission de conciliation, le document d'état des lieux doit comporter les rubriques obligatoires suivantes :

a) Coordonnées des parties, objet loué et compteurs

Noms, prénoms et adresses complètes du locataire principal et du sous-locataire, date de la visite et description précise de la chambre ou de l'appartement. Les index des compteurs d'électricité, d'eau chaude et de chauffage doivent être relevés avec exactitude en cas de décompte séparé des charges.

b) Constat contradictoire pièce par pièce

Murs, plafonds, parquets, carrelages, fenêtres, volets, sanitaires et portes doivent être examinés attentivement. Chaque imperfection (éclat dans le lavabo, brûlure, rayure de meuble) doit être consignée de façon claire et étayée par des photographies en couleur datées.

c) Inventaire détaillé des meubles et appareils mis à disposition

Dans les sous-locations meublées, une annexe d'inventaire doit détailler le mobilier : lit, matelas (propreté et absence d'auréoles), armoire, luminaires, ustensiles de cuisine et matériel audiovisuel. Les deux parties confirment le nombre d'éléments et leur état d'entretien.

d) Récépissé des clés et système de fermeture

L'état des lieux doit comptabiliser précisément toutes les clés remises (porte d'immeuble, appartement, chambre, boîte aux lettres, cave). La perte d'une clé de sécurité enregistrée entraîne fréquemment le remplacement très coûteux de l'ensemble des cylindres de l'immeuble.

e) Signatures originales et délai d'avis des défauts cachés

Les deux parties apposent leur signature au bas du procès-verbal. Il est d'usage d'accorder au sous-locataire entrant un délai de 10 à 14 jours pour signaler par écrit tout défaut non décelable lors de l'inspection initiale (ex. panne d'appareil ou radiateur défectueux).

Conseil pratique : Un état des lieux prend toute sa force lorsqu'il est rattaché à un bail solide. Utilisez notre modèle PDF de contrat de sous-location suisse à remplir pour intégrer l'obligation d'état des lieux dès la signature.

2. Tableau comparatif : État des lieux d'entrée vs État des lieux de sortie

Retrouvez ci-dessous la comparaison des rôles et des effets juridiques entre l'état des lieux initial et final :

Critère État des lieux d'entrée État des lieux de sortie
Moment de l'acte Le jour de la remise des clés au début du bail Le dernier jour du bail lors de la restitution
Objectif principal Fixer les défauts antérieurs et protéger le sous-locataire Avis formel des défauts selon l'art. 267a CO
Conséquence sur la responsabilité Exonère le sous-locataire des dommages préexistants Établit la base d'indemnisation après amortissement
Restitution des clés Confirme la prise de possession des lieux Atteste la restitution complète de tous les accès
Garantie de loyer (art. 257e CO) Vérifie le versement sur le compte bloqué Autorise le déblocage immédiat de la caution

3. Responsabilité du locataire principal et démarches juridiques liées

Envers la gérance ou le propriétaire, le locataire principal répond personnellement de tout dommage causé par son sous-locataire (art. 262 al. 3 CO). Protégez vos intérêts financiers avec les instruments juridiques adéquats :

  • Recouvrement des frais de remise en état : Si les dégâts excèdent la garantie de loyer, une reconnaissance de dette signée par le sous-locataire constitue un titre de mainlevée provisoire selon l'art. 82 LP pour engager une poursuite sans délai.
  • Coordination avec la résiliation du bail principal : Si vous quittez définitivement le logement, vous devez notifier votre propre résiliation du contrat de location en observant les délais pour synchroniser la sortie du sous-locataire.
  • Délégation de l'état des lieux lors d'une absence : Si vous êtes en déplacement à l'étranger le jour de l'état des lieux, établissez une procuration générale pour permettre à un mandataire local de signer le procès-verbal en votre nom.
  • Prévoyance successorale lors d'un séjour prolongé : Partir à l'étranger et sous-louer son appartement est l'occasion d'organiser sa succession et d'apprendre comment rédiger un testament valable en Suisse.

4. Guide étape par étape pour réussir l'état des lieux de sous-location

  1. Imprimer le formulaire et l'inventaire : Téléchargez le modèle d'état des lieux en deux exemplaires originaux avec le contrat de sous-location.
  2. Effectuer la visite en plein jour : Inspectez minutieusement les locaux sous un bon éclairage naturel pour déceler tout accroc ou défaut de nettoyage.
  3. Consigner les défauts avec photos : Décrivez précisément chaque dommage et joignez des clichés photographiques nets au dossier.
  4. Contrôler les clés et compteurs : Notez scrupuleusement les index d'électricité et le nombre exact de clés restituées.
  5. Signer et libérer la caution : Les deux parties signent le document ; en cas d'état impeccable, signez immédiatement l'ordre de déblocage de la garantie bancaire.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé ?

En droit suisse, la loi présume que le sous-locataire a reçu la chose louée en bon état. Toutefois, lors du départ, la charge de la preuve incombe au locataire principal : il doit prouver que les dégâts constatés n'existaient pas au début du bail. Faute de preuve, le sous-locataire ne peut être tenu responsable.

Le sous-locataire doit-il indemniser l'usure normale des lieux ?

Non. L'usure normale consécutive à une utilisation soignée (ex. légères ombres de cadres sur les murs, usure normale des moquettes) est entièrement rémunérée par le versement du loyer. Seule l'usure excessive ou les détériorations manifestes peuvent faire l'objet d'une retenue sur la garantie de loyer.

Quel est le délai pour signaler les défauts après la sortie ?

Selon l'art. 267a CO, les défauts visibles doivent être constatés et communiqués immédiatement le jour de l'état des lieux. Pour les défauts cachés qui n'étaient pas décelables lors de l'inspection usuelle, la jurisprudence impose d'adresser un avis formel dans les deux à trois jours ouvrables suivant leur découverte.

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