Wer in der Schweiz eine gesamte Wohnung untervermietet, muss zwingend eine echte und nachweisbare Rückkehrabsicht haben. Nach ständiger Rechtsprechung des Schweizer Bundesgerichts (unter anderem BGE 134 III 574 und BGE 138 III 59) ist das Institut der Untermiete gemäss Art. 262 des Schweizer Obligationenrechts (OR) seinem Wesen nach ein vorübergehendes Rechtsverhältnis. Fehlt dem Hauptmieter der Wille oder die reale Möglichkeit, das Mietobjekt nach Ablauf der Untermiete wieder selbst zu bewohnen, liegt ein unzulässiger Missbrauch vor. Der Vermieter darf in einem solchen Fall die Zustimmung verweigern oder das Hauptmietverhältnis ausserordentlich kündigen.

Das Wichtigste zur Rückkehrabsicht bei Untermiete auf einen Blick:

  • Zwingend bei gesamter Wohnung: Wird das gesamte Mietobjekt überlassen, verlangt das Gesetz eine konkrete Absicht des Hauptmieters, die Wohnung künftig wieder selbst zu nutzen.
  • Keine ewige Untermiete: Eine dauerhafte Untervermietung zur Gewinnerzielung oder als blosse Bequemlichkeit ohne Rückkehrplan gilt als gesetzwidrige Ersatzmieter-Umgehung.
  • Anerkannte Gründe: Befristete Auslandseinsätze, Studienaufenthalte, Sabbaticals oder ein Zusammenziehen auf Probe (in der Regel bis zu ein bis zwei Jahre).
  • Nachweispflicht gegenüber Vermieter: Liegenschaftsverwaltungen dürfen Nachweise verlangen (z. B. befristeter Arbeitsvertrag im Ausland, Studienbescheinigung, befristeter Untermietvertrag).
  • Kündigungsrisiko nach Art. 257f OR: Täuscht der Mieter eine Rückkehrabsicht nur vor, riskiert er eine Kündigung mit 30 Tagen Frist ohne Mieterstreckung.
Geprüft nach Schweizer Mietrecht (Art. 262 OR & Art. 257f OR sowie BGE 134 III 574 / BGE 138 III 59) durch das onlinedokument.ch Rechtsteam.

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1. Die Rechtslage: Warum verlangt das Schweizer Bundesgericht eine Rückkehrabsicht?

Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR hat der Mieter grundsätzlich das Recht, seine Mietsache mit Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten. Der Wortlaut des Gesetzes nennt das Erfordernis einer Rückkehrabsicht zwar nicht ausdrücklich. Das Schweizer Bundesgericht hat jedoch in mehreren Grundsatzentscheiden klargestellt, dass die Untermiete ihrem Sinn und Zweck nach ausschliesslich dazu dient, eine vorübergehende Abwesenheit des Mieters zu überbrücken:

a) Das Leitentscheid BGE 134 III 574 und BGE 138 III 59

In BGE 134 III 574 hielten die Bundesrichter fest: Überlässt ein Mieter die gemietete Wohnung auf unbestimmte Zeit Dritten, ohne je die Absicht zu hegen, sie wieder selbst in Gebrauch zu nehmen, liegt eine verdeckte Übertragung des Mietvertrags vor. Ein Mieter darf sich nicht zum gewerblichen Zwischenvermieter aufschwingen oder eine günstige Altbauwohnung dauerhaft blockieren, während er längst an einem anderen Ort seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt begründet hat.

b) Wesentlicher Nachteil für den Vermieter (Art. 262 Abs. 2 Bst. c OR)

Fehlt die Rückkehrabsicht, entsteht dem Vermieter ein wesentlicher Nachteil im Sinne von Art. 262 Abs. 2 Bst. c OR. Der Vermieter muss hinnehmen, dass in seiner Liegenschaft eine Person wohnt, mit der er in keinem Vertragsverhältnis steht, während der eigentliche Vertragspartner keine physische Bindung mehr zum Mietobjekt hat. Aus diesem Grund ist der Vermieter berechtigt, die Zustimmung zur Untervermietung zu verweigern.

2. Gesamte Wohnung vs. Zimmeruntermiete (WG): Wo gilt die Pflicht?

Für die Praxis in der Schweiz ist entscheidend, ob das gesamte Mietobjekt oder nur ein Teil davon untervermietet wird:

Art der Untermiete Rückkehrabsicht erforderlich? Rechtliche Begründung
Untermiete der gesamten Wohnung Ja, zwingend erforderlich Vollständige Besitzaufgabe. Ohne Rückkehrabsicht liegt eine unzulässige Umgehung des Kündigungsrechts vor.
Untermiete einzelner Zimmer (z. B. WG) Nein, in der Regel nicht Der Hauptmieter wohnt weiterhin selbst in der Wohnung und behält den tatsächlichen Besitz und die Aufsicht über das Mietobjekt.

3. Was gilt als legitime Rückkehrabsicht? Anerkannte Gründe und Dauer

Die Rechtsprechung anerkennt verschiedene Lebenssituationen als berechtigten Anlass für eine vorübergehende Untervermietung der gesamten Wohnung. Entscheidend ist, dass die Abwesenheit zeitlich absehbar und mit einem plausiblen Lebensereignis begründet ist:

  • Beruflicher Auslandseinsatz oder Entsendung: Befristete Projektarbeit, Expat-Einsatz oder Forschungsaufenthalt (typischerweise 6 Monate bis 2 oder 3 Jahre).
  • Ausbildung oder Studium: Auslandssemester, Masterstudium an einer auswärtigen Universität oder Stage in einer anderen Stadt.
  • Sabbatical oder längere Reise: Weltreise oder Bildungsurlaub von 3 bis 12 Monaten.
  • Familiäre Pflegeaufenthalte: Vorübergehender Aufenthalt bei erkrankten oder pflegebedürftigen Angehörigen.
  • Zusammenziehen mit Partner «auf Probe»: Die Schlichtungsbehörden und Gerichte billigen Mieterinnen und Mietern zu, das Zusammenleben mit einem neuen Partner für einen begrenzten Zeitraum (meist maximal 1 bis 2 Jahre) zu testen, bevor die eigene Wohnung definitiv aufgegeben wird.

Unzulässige Gründe: Nicht geschützt ist hingegen der Mieter, der dauerhaft in eine Eigentumswohnung oder ein Haus zieht, dauerhaft zu seinem Ehepartner übersiedelt oder die Wohnung nur deshalb behält, um sie mit Gewinn oder als permanente Spekulation unterzuvermieten.

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4. Nachweispflichten gegenüber dem Vermieter: Was müssen Sie vorlegen?

Der Vermieter hat gemäss Art. 262 Abs. 2 Bst. a OR das Recht, über die Bedingungen der Untermiete vollständig informiert zu werden. Fragt der Vermieter nach dem Grund der Abwesenheit und den Rückkehrplänen, ist der Mieter verpflichtet, plausible Angaben zu machen.

Geeignete Beweismittel im Untermietgesuch

Wenn Sie Ihr Untermietgesuch an den Vermieter einreichen, sollten Sie die Rückkehrabsicht proaktiv belegen:

  • Befristeter Untermietvertrag: Ein Vertrag mit festem Enddatum (z. B. 12 Monate) zeigt deutlich den temporären Charakter.
  • Arbeits- oder Entsendungsvertrag: Eine Bestätigung des Schweizer Arbeitgebers über eine zeitlich begrenzte Entsendung ins Ausland.
  • Immatrikulationsbestätigung: Nachweis über ein Studiensemester oder Austauschprogramm an einer ausländischen Hochschule.
  • Reisepläne / Flugtickets: Bei einem Sabbatical oder einer Weltreise genügen Flugbuchungen oder ein grober Reiseplan.
  • Schriftliche Erklärung: Ein Absatz im Begleitbrief, der bestätigt, dass der Hauptmieter nach Ablauf der Untermiete die Wohnung wieder als Erstwohnsitz bezieht.

5. Konsequenzen bei fehlender Rückkehrabsicht: Wann droht die Kündigung?

Wer dem Vermieter eine Rückkehrabsicht vorspiegelt, obwohl er längst weiss, dass er nie wieder in die Wohnung zurückkehren wird, setzt sein Mietverhältnis aufs Spiel. In der Praxis führt dies zu gravierenden rechtlichen Konsequenzen:

a) Ablehnung des Untermietgesuchs

Kann oder will der Mieter keine plausible Rückkehrabsicht darlegen (z. B. weil die Untermiete unbefristet auf fünf Jahre angelegt ist, ohne dass ein Rückkehrzeitpunkt genannt werden kann), darf der Vermieter die Bewilligung rechtmässig verweigern.

b) Abmahnung und ausserordentliche Kündigung (Art. 257f OR)

Wird die Wohnung trotz fehlender Rückkehrabsicht oder nach Verweigerung der Bewilligung untervermietet (siehe auch Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters), kann der Vermieter dem Hauptmieter eine schriftliche Mahnung zustellen. Beendet der Mieter die Untermiete nicht umgehend, droht die fristlose beziehungsweise ausserordentliche Kündigung mit 30 Tagen Frist auf Monatsende gemäss Art. 257f Abs. 3 OR.

c) Keine Mieterstreckung vor der Schlichtungsbehörde

Wird der Hauptmietvertrag in einem solchen Fall gekündigt, haben Mieter vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen kaum Chancen auf einen Aufschub. Die Gerichte verweigern eine Mieterstreckung (Art. 272 OR) regelmässig, da ein Mieter, der die Wohnung gar nicht mehr selbst bewohnt, keine schutzwürdige Härte geltend machen kann. Wer definitiv auszieht, sollte den Vertrag sauber ordentlich kündigen oder einen zumutbaren Nachmieter stellen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Rückkehrabsicht

1. Muss ich dem Vermieter beweisen, dass ich in die Wohnung zurückkehren werde?

Der Mieter muss keine notarielle Zusicherung abgeben, wohl aber die Rückkehrabsicht plausibel und glaubhaft machen. Liegt ein befristeter Vertrag vor (z. B. für die Dauer eines Auslandssemesters oder Projekts), reicht dies zusammen mit einer schriftlichen Begründung in der Regel vollkommen aus.

2. Wie lange darf eine Untermiete mit Rückkehrabsicht maximal dauern?

Das Gesetz legt keine starre Maximallaufzeit fest. In der Praxis und Gerichtspraxis gelten Zeiträume von 6 Monaten bis zu zwei Jahren als unproblematisch, sofern der Grund klar befristet ist (z. B. Expat-Einsatz). Bei Abwesenheiten von über drei Jahren steigen die Anforderungen an den Nachweis, da Zweifel an der tatsächlichen Rückkehr wachsen.

3. Brauche ich eine Rückkehrabsicht, wenn ich nur ein WG-Zimmer vermiete?

Nein. Wenn Sie weiterhin selbst in der Wohnung leben und lediglich ein möbliertes oder unmöbliertes Zimmer an einen Untermieter abgeben, behalten Sie den unmittelbaren Besitz an der Mietsache. Die Rechtsfigur der Rückkehrabsicht greift ausschliesslich bei der vollständigen Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung.

4. Was passiert, wenn sich meine Lebenspläne ändern und ich doch nicht zurückkehren will?

Lebensumstände können sich wandeln. Wenn Sie während des Auslandseinsatzes beschliessen, dauerhaft dort zu bleiben oder eine Festanstellung anzunehmen, entfällt Ihre Rückkehrabsicht nachträglich. In diesem Moment müssen Sie den Hauptmietvertrag ordnungsgemäss kündigen und das Mietverhältnis auflösen. Ein Weiterführen der Untermiete wäre unzulässig.

5. Gilt auch ein «Zusammenziehen auf Probe» als rechtmässige Rückkehrabsicht?

Ja. Viele Schlichtungsbehörden und Gerichte erkennen ein einjähriges Zusammenziehen mit dem Partner als legitimen Grund an. Mieter sollen die Möglichkeit haben, die Stabilität einer Partnerschaft zu prüfen, bevor sie eine bestehende Wohnung endgültig aufgeben. Wichtig ist jedoch, die Untermiete klar zu befristen und den Vermieter offen darüber in Kenntnis zu setzen.

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