Untermietvertrag nach Art. 262 OR: Gesetzliche Voraussetzungen in der Schweiz

Die Untermiete von Wohn- und Geschäftsräumen ist in der Schweiz durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) gesetzlich verankert: Mieter haben ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung, bedürfen hierfür jedoch zwingend der vorherigen Zustimmung des Hauptvermieters. Dieses Recht schützt Mieter bei Auslandsaufenthalten, befristeten Projekten oder WG-Gründungen davor, ihre angestammte Wohnung vorschnell kündigen zu müssen. Der Vermieter darf seine Zustimmung allerdings nicht willkürlich verweigern, sondern nur unter drei im Gesetz abschliessend geregelten Bedingungen nach Art. 262 Abs. 2 OR.

1. Die drei gesetzlichen Verweigerungsgründe nach Art. 262 Abs. 2 OR

Grundsätzlich darf ein Schweizer Vermieter die Zustimmung zur Untermiete nicht verweigern. Das Gesetz formuliert den Anspruch des Mieters als Grundsatz. Will der Vermieter die Untervermietung untersagen, muss er sich auf einen der folgenden drei Tatbestände berufen:

a) Weigerung der Bekanntgabe der Untermietbedingungen (Art. 262 Abs. 2 Bst. a OR)

Als Hauptmieter sind Sie verpflichtet, dem Vermieter vollständige Auskunft über die Modalitäten zu erteilen. Dazu gehören:

• Vollständiger Name, bisherige Wohnadresse und Ausweiskopie des Untermieters
• Genaue Aufteilung der Räumlichkeiten (ganze Wohnung oder einzelne Zimmer)
• Geplante Dauer der Untermiete (befristet oder unbefristet mit Kündigungsfrist)
• Genaue Höhe des Mietzinses und der verlangten Nebenkosten
• Aufstellung allfälliger Möblierungszuschläge

Verweigert der Mieter diese Angaben oder legt er den Entwurf des Vertrags nicht vor, ist der Vermieter zur Ablehnung berechtigt. In unserem Leitfaden zur Untermietvertrag Vorlage zum Ausfüllen erfahren Sie, welche Vertragsklauseln Verwaltungen verlangen.

b) Missbräuchliche Untermietbedingungen (Art. 262 Abs. 2 Bst. b OR)

Die Untermiete darf kein kommerzielles Geschäftsmodell zur Bereicherung des Hauptmieters darstellen. Ein Mietzins gilt nach ständiger Schweizer Rechtsprechung als missbräuchlich, wenn er wesentlich über dem vom Hauptmieter selbst bezahlten Mietzins liegt.

Wird die Wohnung unmöbliert untervermietet, darf der Quadratmeterpreis den Hauptmietzins nicht übersteigen. Bei einer möblierten Vermietung (inklusive Internet, Strom und Küchenausstattung) akzeptieren Schlichtungsbehörden und Gerichte üblicherweise einen Zuschlag von 10 % bis maximal 20 % für Abnutzung und Inventar. Jeder darüber hinausgehende Aufschlag gilt als gesetzeswidrig.

c) Wesentliche Nachteile für den Vermieter (Art. 262 Abs. 2 Bst. c OR)

Entstehen dem Liegenschaftseigentümer oder der Nachbarschaft durch die Untermiete spürbare Beeinträchtigungen, darf die Genehmigung verweigert werden. Typische Beispiele aus der Praxis:

• Überbelegung: Wenn beispielsweise eine 2-Zimmer-Wohnung an vier erwachsene Personen untervermietet werden soll.
• Zweckentfremdung: Nutzung einer reinen Wohnwohnung für ein lärmintensives Gewerbe, Musikunterricht oder als Fotostudio mit ständigem Publikumsverkehr.
• Gewerbliche Kurzzeitvermietung (Airbnb): Bei ständig wechselnden Feriengästen entstehen Ruhestörungen und erhöhter Verschleiss im Treppenhaus. Dies begründet einen legitimen Verweigerungsgrund.

2. Gesetzliche Voraussetzungen vs. Verweigerungsgründe im Überblick

Die folgende Übersicht fasst die rechtlichen Anforderungen gemäss Schweizer Obligationenrecht und Gerichtspraxis zusammen:

3. Haftung des Hauptmieters und Vernetzung mit weiteren Rechtsdokumenten

Gemäss Art. 262 Abs. 3 OR haftet der Hauptmieter dem Vermieter vollumfänglich dafür, dass der Untermieter die Wohnung sorgfältig gebraucht und die Hausordnung einhält. Verursacht der Untermieter Schäden oder zahlt er seinen Mietzins nicht, bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer in der Pflicht.

Um sich in der Praxis gegen alle Eventualitäten abzusichern, sollten Mieter folgende rechtliche Zusammenhänge beachten:

• Mietzinsausfälle absichern: Bleibt der Untermieter den Mietzins schuldig, empfiehlt sich die Unterzeichnung einer schriftlichen Schuldanerkennung. Diese gilt vor Schweizer Gerichten als provisorischer Rechtsöffnungstitel nach Art. 82 SchKG, womit ausstehende Beträge im Betreibungsverfahren schnell vollstreckt werden können.
• Abhängigkeit vom Hauptvertrag: Die Untermiete ist ein abgeleitetes Rechtsverhältnis. Endet der Hauptmietvertrag durch eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags, erlischt auch das Gebrauchsrecht des Untermieters zwingend zum selben Zeitpunkt.
• Vertretung bei Auslandaufenthalten: Verreisen Sie für längere Zeit ins Ausland, sollten Sie einer Vertrauensperson eine Generalvollmacht ausstellen. So können dringende Angelegenheiten mit Vermieter, Handwerkern und Behörden vor Ort ohne Zeitverlust rechtsverbindlich geregelt werden.
• Gesamtheitliche Lebensvorsorge: Bei einschneidenden Lebensabschnitten oder längeren Auslandsaufenthalten lohnt es sich zudem, persönliche Vorkehrungen zu treffen und zu klären, wie man ein gültiges Testament in der Schweiz verfasst.

4. Schritt-für-Schritt zur gesetzeskonformen Untermiete

1. Mietzins kalkulieren: Berechnen Sie den Quadratmeteranteil exakt und schlagen Sie für allfällige Möblierung maximal 10 bis 20 % auf.
2. Vertragsentwurf erstellen: Nutzen Sie den geprüften Generator auf onlinedokument.ch, um alle Pflichtangaben, Kündigungsfristen und Kautionsklauseln fehlerfrei zu erfassen.
3. Zustimmungsgesuch einreichen: Senden Sie den Vertragsentwurf zusammen mit den Untermieter-Personalien an die Liegenschaftsverwaltung.
4. Mietzinsdepot eröffnen: Eröffnen Sie vor Einzug ein gesetzliches Kautionssperrkonto gemäss Art. 257e OR auf den Namen des Untermieters.
5. Wohnungsübergabeprotokoll führen: Dokumentieren Sie den Zustand der Räume und des Mobiliars beim Einzug sorgfältig.

Häufig gestellte Fragen