Untermietvertrag befristet oder unbefristet? Unterschiede & Kündigungsregeln Schweiz

Der wesentliche rechtliche Unterschied zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag in der Schweiz liegt in der Art der Vertragsbeendigung und den Kündigungsmöglichkeiten: Ein befristeter Untermietvertrag (Art. 255 Abs. 1 OR) endet automatisch mit dem vereinbarten Datum ohne Kündigungsschreiben, während ein unbefristeter Untermietvertrag erst durch eine formelle Kündigung unter Einhaltung gesetzlicher Kündigungsfristen aufgelöst wird (Art. 266a ff. OR). Für Hauptmieter, die vorübergehend verreisen oder ein Zimmer vermieten, bietet ein befristeter Vertrag maximale Planungssicherheit, birgt jedoch bei unachtsamer Fortsetzung das Risiko einer stillschweigenden Verlängerung in ein unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR).

1. Die rechtlichen Hauptunterschiede im Schweizer Mietrecht

Beim Abschluss eines Untermietvertrags nach Art. 262 OR stehen Hauptmieter vor der Grundsatzfrage: feste Laufzeit oder Kündigung nach Bedarf? Beide Varianten haben im schweizerischen Mietrecht spezifische Konsequenzen:

a) Befristeter Untermietvertrag (Art. 255 Abs. 1 OR)

Ein befristeter Vertrag liegt vor, wenn von Anfang an ein festes Enddatum vereinbart wurde (z. B. «vom 1. September bis 31. März»). Das Mietverhältnis endet mit Ablauf dieser Zeit automatisch, ohne dass eine Partei kündigen muss. Der grosse Vorteil: Hauptmieter haben die Gewissheit, dass die Wohnung bei ihrer Rückkehr aus dem Auslandssemester oder Sabbatical frei ist. Der Nachteil: Weder Vermieter noch Untermieter können den Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen, es sei denn, eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (Art. 266g OR) oder Zahlungsverzug (Art. 257d OR) liegt vor.

b) Unbefristeter Untermietvertrag (Art. 255 Abs. 2 OR)

Wird kein fixes Enddatum bestimmt oder lediglich eine Mindestdauer festgelegt, gilt der Vertrag als unbefristet. Das Mietverhältnis läuft so lange weiter, bis eine der Parteien unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen kündigt. Für ganze Wohnungen gilt eine gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten auf ein Monatsende oder die ortsüblichen Termine (Art. 266c OR). Für ein möbliertes Zimmer in einer WG beträgt die Frist gemäss Art. 266e OR mindestens zwei Wochen auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer.

c) Die Falle der stillschweigenden Verlängerung (Art. 266 Abs. 2 OR)

Ein häufiger rechtlicher Stolperstein: Endet ein befristeter Vertrag am 30. Juni, der Untermieter wohnt jedoch einfach weiter in der Wohnung und überweist die Miete für Juli, gilt der Vertrag gemäss Art. 266 Abs. 2 OR als stillschweigend erneuert – und zwar als unbefristeter Vertrag. Der Hauptmieter kann den Untermieter dann nicht mehr per sofort zum Verlassen der Wohnung zwingen, sondern muss ordentlich mit dreimonatiger Kündigungsfrist kündigen.

d) Vorzeitiger Auszug und Ersatzmieter (Art. 264 OR)

Möchte der Untermieter vorzeitig ausziehen – egal ob bei einem befristeten oder unbefristeten Vertrag –, greift Art. 264 OR. Der Untermieter wird von seinen vertraglichen Pflichten befreit, wenn er dem Hauptmieter mindestens einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzuntermieter vorschlägt, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen.

2. Vergleichstabelle: Befristeter vs. Unbefristeter Untermietvertrag

Die folgende Übersicht stellt die mietrechtlichen Rahmenbedingungen beider Vertragsformen nach Schweizer Recht gegenüber:

3. Haftungsrisiken des Hauptmieters und wichtige Begleitdokumente

Ganz gleich, ob befristet oder unbefristet: Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Eigentümer vollumfänglich haftbar (Art. 262 Abs. 3 OR). Um Streitigkeiten und Mietausfälle abzufedern, sollten Sie sich mit folgenden juristischen Werkzeugen absichern:

• Kopplung an die Kündigung des Hauptmietvertrags: Wenn Sie Ihre eigene Wohnung auflösen möchten, müssen Sie eine fristgerechte Kündigung des Mietvertrags einreichen. Der Untermietvertrag muss festhalten, dass das Untermietverhältnis zwingend mit dem Hauptvertrag erlischt.
• Mietzinsrückstände absichern: Zahlt der Untermieter nicht pünktlich, hilft eine unterzeichnete Schuldanerkennung, um offene Forderungen im vereinfachten Rechtsöffnungsverfahren nach Art. 82 SchKG rasch einzutreiben.
• Rechtliche Stellvertretung bei Abwesenheit: Wenn Sie während der Untermiete im Ausland weilen, sollten Sie einer Vertrauensperson eine Schweizer Generalvollmacht erteilen, damit Wohnungsabnahmen oder Korrespondenzen mit der Verwaltung vor Ort erledigt werden können.
• Persönliche Vorsorge regeln: Bei mehrmonatigen Auslandsaufenthalten empfiehlt sich auch die Prüfung, wie man ein rechtssicheres Testament in der Schweiz verfasst, um persönliche Vermögenswerte verbindlich abzusichern.

4. Schritt-für-Schritt zur Festlegung der passenden Vertragsdauer

1. Rückkehrdatum definieren: Klären Sie, wann Sie die Wohnung wieder selbst bewohnen wollen. Steht das Datum fest (z. B. Semesterende), wählen Sie immer einen befristeten Vertrag.
2. Vorzeitige Kündigungsklausel vereinbaren: Möchten Sie Flexibilität trotz Befristung? Vereinbaren Sie eine Klausel, die beiden Parteien eine vorzeitige Kündigung mit dreimonatiger Frist gestattet.
3. Zustimmung der Verwaltung einholen: Reichen Sie den Vertragsentwurf mit klarer Angabe der Laufzeit mindestens 20 Tage vor Mietbeginn bei der Liegenschaftsverwaltung ein.
4. Kautionskonto eröffnen: Lassen Sie das Mietzinsdepot gemäss Art. 257e OR vor der Schlüsselübergabe auf ein Sperrkonto lautend auf den Untermieter einzahlen.
5. Ablauf rechtzeitig überwachen: Erinnern Sie den Untermieter 6 bis 8 Wochen vor dem befristeten Enddatum schriftlich an den Auszugstermin, um eine stillschweigende Verlängerung zu verhindern.

Häufig gestellte Fragen