Ist ein mündlicher Untermietvertrag in der Schweiz gültig? (Art. 262 OR)

Ja, ein mündlicher Untermietvertrag ist in der Schweiz rechtlich grundsätzlich gültig, birgt in der Praxis jedoch erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken. Nach dem Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 11 OR in Verbindung mit Art. 253 ff. OR) herrscht beim Abschluss von Mietverträgen Formfreiheit. Eine mündliche Vereinbarung oder ein einfacher Handschlag begründet somit ein verbindliches Mietverhältnis. Dennoch verlangt Art. 262 OR zwingend die Zustimmung des Hauptvermieters – und Schweizer Verwaltungen verlangen dafür fast ausnahmslos eine schriftliche Vertragsurkunde. Ohne schriftlichen Vertrag drohen im Streitfall massive Beweisprobleme und Kündigungsrisiken.

1. Formfreiheit im Schweizer Mietrecht: Wie kommt ein mündlicher Vertrag zustande?

Im Schweizer Vertragsrecht gilt der fundamentale Grundsatz der Formfreiheit (Art. 11 Abs. 1 OR). Ein Vertrag bedarf nur dann einer besonderen Form (wie der Schriftform oder öffentlichen Beurkundung), wenn das Gesetz dies ausdrücklich vorschreibt.

Für den Mietvertrag nach Art. 253 ff. OR schreibt das Schweizer Gesetz keine Schriftform vor. Ein mündlicher Untermietvertrag entsteht bereits dann, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertragspunkte (die sogenannten Essentialia negotii) einig sind:

• Das genaue Mietobjekt (z.B. Zimmer in einer Wohngemeinschaft oder ganze Wohnung).
• Der Beginn des Mietverhältnisses und die Überlassung zum Gebrauch.
• Die Entrichtung eines Mietzinses (monatlicher Betrag).

Sobald der Untermieter einzieht, die Schlüssel entgegennimmt und die erste Miete bezahlt, ist das Mietverhältnis nach Schweizer Recht rechtswirksam begründet – selbst wenn kein einziges Blatt Papier unterschrieben wurde.

2. Die 4 grössten Gefahren und Risiken einer mündlichen Untermiete

Obwohl mündlich geschlossen, birgt ein Untermietverhältnis ohne schriftlichen Vertrag unkalkulierbare Risiken für beide Seiten:

Gefahr 1: Kündigung durch den Vermieter wegen fehlender Zustimmung

Gemäss Art. 262 Abs. 1 OR muss der Hauptmieter vor der Untervermietung die Zustimmung des Vermieters einholen. Weigert sich der Hauptmieter, die Vertragsbedingungen (Mietzins, Personalien, Dauer) offenzulegen, darf der Vermieter die Untermiete verweigern (Art. 262 Abs. 2 Bst. a OR). Zieht der Untermieter trotzdem mündlich ein, riskiert der Hauptmieter eine Mahnung und die ausserordentliche Kündigung des Hauptmietvertrags nach Art. 257f OR.

Gefahr 2: Unlösbare Beweisprobleme bei Mietzins und Nebenkosten

Wurde vereinbart, dass Internet, Strom und Heizung im Mietzins inbegriffen sind? Nach Art. 8 ZGB trägt diejenige Partei die Beweislast, die aus einer Tatsache Rechte ableitet. Fehlt ein schriftlicher Vertrag, gilt der bezahlte Betrag oft als Bruttomiete, und der Hauptmieter bleibt auf Nachzahlungen für Nebenkosten sitzen.

Gefahr 3: Keine Eröffnung eines rechtssicheren Kautionskontos

Nach Art. 257e OR muss ein Mietzinsdepot bei einer Bank auf ein Sperrkonto lauten, das auf den Namen des Mieters ausgestellt ist. Schweizer Banken verlangen zur Eröffnung eines Mietkautionskontos zwingend eine unterzeichnete Kopie des Untermietvertrags. Wird die Kaution bar oder auf ein Privatkonto überwiesen, verstösst dies gegen zwingendes Mietrecht.

Gefahr 4: Streitigkeiten über Kündigungsfristen

Wurde mündlich eine feste Mietdauer von 6 Monaten abgemacht? Ohne Schriftstück gilt der Vertrag rechtlich als unbefristet. Bei einem möblierten Zimmer gilt dann die kurze Kündigungsfrist von 2 Wochen nach Art. 266e OR – der Untermieter kann kurzfristig ausziehen, und der Hauptmieter bleibt auf den Kosten sitzen.

3. Vergleich: Mündlicher vs. schriftlicher Untermietvertrag

4. Lebenssituationen: Vorsorge, Konkubinat und Beendigung

Mündliche Untermieten entstehen häufig im Bekanntenkreis oder bei Paaren, führen bei unerwarteten Ereignissen aber zu existentiellen Konflikten:

• Mündliche Untermiete unter Konkubinatspartnern: Zieht der Partner ohne schriftlichen Vertrag ein, hat er im Trennungsfall kaum Schutz. Da das Schweizer ZGB für Lebenspartner kein Erbrecht vorsieht, sollten Paare den Konkubinatspartner mit einem Testament rechtssicher absichern, um im Todesfall das Wohnrecht zu sichern.
• Todesfall des Mieters bei mündlicher Untermiete: Stirbt der Hauptmieter unerwartet, geht der Hauptmietvertrag nach Art. 266i OR auf die Erben über. Wer keine schriftlichen Abreden hinterlässt, setzt seine Angehörigen grossen Belastungen aus: Erfahren Sie hier, wer erbt, wenn kein Testament vorhanden ist, um Erbstreitigkeiten um Mietzinse zu vermeiden.
• Rechtsvorsorge bei längerer Auslandabwesenheit: Wenn Sie Ihre Wohnung während einer längeren Reise untervermieten, genügt kein mündlicher Zuruf. Nutzen Sie diese Phase, um zu prüfen, wie man ein Testament in der Schweiz verfasst, um alle persönlichen Angelegenheiten verbindlich zu ordnen.
• Beendigung des Hauptmietverhältnisses: Wird der Hauptmietvertrag aufgelöst, muss auch die Untermiete rechtzeitig beendet werden. Beachten Sie die gesetzlichen Formvorschriften bei der Kündigung eines Mietvertrags in der Schweiz, damit Sie gegenüber dem Untermieter nicht schadenersatzpflichtig werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)